Survei NUS IREUS menunjukkan mayoritas pelaku industri tidak memperkirakan lonjakan harga besar di pasar resale HDB, meski pemerintah Singapura telah menghapus masa tunggu 15 bulan bagi sebagian pembeli dari pasar properti privat.
Nama reporter: belum diisi
Pelonggaran aturan membeli flat bekas HDB di Singapura tidak otomatis berarti harga akan kembali melesat. Itu inti pembacaan terbaru dari survei National University of Singapore Institute of Real Estate and Urban Studies (NUS IREUS), yang justru menunjukkan ekspektasi pasar lebih hati-hati: tambahan permintaan memang ada, tetapi belum tentu cukup kuat untuk memicu lonjakan harga baru.
Dalam survei yang diberitakan The Business Times pada 25 September 2026 dan kemudian dirangkum kembali dalam laman News Reports NUS pada 28 September 2026, 41 persen responden memperkirakan harga resale HDB akan cenderung stabil atau melemah, sementara 41 persen lainnya melihat kemungkinan pemulihan moderat. Artinya, total 82 persen responden tidak memperkirakan skenario lonjakan harga yang tajam.
Poin pentingnya adalah ini bukan model prediksi harga resmi, bukan pula panduan pemerintah. Survei tersebut merekam ekspektasi eksekutif industri properti. Namun justru karena itu, hasilnya menarik: bahkan setelah aturan dilonggarkan, mayoritas pelaku pasar tetap melihat pasar HDB resale bergerak dalam jalur yang lebih terkendali.
Aturan yang dilonggarkan, tetapi hanya untuk segmen tertentu
Pemerintah Singapura menghapus masa tunggu 15 bulan mulai 27 Juli 2026 bagi pemilik dan mantan pemilik hunian privat yang ingin membeli flat resale HDB non-subsidi tanpa pinjaman perumahan dari HDB. Kebijakan ini membuka jalan lebih cepat bagi rumah tangga yang ingin melakukan right-sizing, terutama mereka yang menjual rumah privat dan kembali ke pasar perumahan publik.
Namun pelonggaran itu tidak berarti semua hambatan hilang. Aturan lain tetap berlaku untuk pembelian flat bersubsidi, pembelian unit resale kategori Plus atau Prime, pengajuan hibah perumahan CPF, maupun pinjaman dari HDB. Untuk jalur-jalur tersebut, syarat pelepasan kepemilikan properti privat dalam periode 30 bulan tetap relevan. Dengan kata lain, pasar yang dibuka pemerintah adalah kanal yang spesifik, bukan seluruh pasar HDB.
Di sinilah asumsi “aturan longgar pasti bikin harga naik” mulai goyah. Jika hanya segmen tertentu yang bertambah pembelinya, efeknya juga tidak akan merata ke semua tipe flat, semua lokasi, dan semua kelompok pendapatan.
Permintaan baru bisa terpecah ke beberapa jalur, bukan menumpuk di satu pasar
Alasan utama mengapa harga tidak otomatis melonjak adalah karena tambahan permintaan tidak selalu masuk ke unit yang sama dalam waktu yang sama. Sebagian pembeli dari pasar privat memang bisa kembali ke resale HDB, terutama untuk flat yang lebih besar atau berlokasi matang. Tetapi sebagian lain dapat menunda keputusan, memilih segmen perumahan lain, atau menyesuaikan target sesuai dana hasil penjualan rumah sebelumnya.
Selain itu, kebijakan perumahan Singapura pada 2026 tidak bergerak ke satu arah saja. Pada 22 Agustus 2026, pemerintah juga menaikkan batas pendapatan rumah tangga untuk pembelian flat bersubsidi, pembelian resale dengan CPF Housing Grant, dan pinjaman HDB dari S$14.000 menjadi S$16.000 bagi keluarga yang memenuhi syarat. Untuk sebagian rumah tangga, ini berarti opsi membeli rumah tidak hanya bertumpu pada pasar resale non-subsidi, melainkan juga dapat bergeser ke BTO, ke resale dengan dukungan hibah, atau ke Executive Condominium bagi kelompok tertentu.
Dengan kata lain, pertambahan calon pembeli tidak otomatis terkonsentrasi di satu titik. Sebagian permintaan bisa mengalir ke resale HDB, tetapi sebagian lain justru tersebar ke kanal perumahan yang berbeda. Bagi pasar, penyebaran ini penting karena dapat meredam tekanan harga.
Pasokan juga berubah, dan itu membatasi ruang lonjakan
Dari sisi pasokan, pemerintah Singapura berulang kali menekankan bahwa lebih banyak flat akan masuk ke pasar seiring bertambahnya unit yang mencapai minimum occupation period dan bertambahnya suplai BTO. Bahkan sebelum perubahan aturan Juli 2026, pejabat pemerintah sudah mengisyaratkan bahwa pertumbuhan harga resale HDB sedang melambat karena pasokan makin membaik.
Data terbaru HDB memperkuat arah itu. Setelah turun 0,1 persen pada kuartal I 2026 dan 0,3 persen pada kuartal II 2026, estimasi kilat HDB untuk kuartal III 2026 kembali menunjukkan penurunan 0,2 persen pada Resale Price Index menjadi 202,4. Tiga kuartal penurunan berturut-turut memang belum berarti pasar ambruk, tetapi cukup untuk menunjukkan bahwa hingga akhir September 2026 pasar belum bereaksi seperti fase euforia.
Karena itu, temuan NUS IREUS tidak berdiri sendiri. Ia sejalan dengan sinyal resmi bahwa pasar resale HDB sedang memasuki fase normalisasi: harga masih tinggi secara level, tetapi momentumnya tidak lagi sama seperti saat keketatan pasokan mendorong kenaikan cepat beberapa tahun sebelumnya.
Yang bisa naik mungkin bukan seluruh pasar, melainkan segmen tertentu
Ini juga sebabnya pembacaan survei perlu hati-hati. Angka 41 persen yang melihat harga stabil atau melemah tidak sama dengan pernyataan bahwa pasar akan turun luas. Sebaliknya, 41 persen yang memproyeksikan pemulihan moderat juga bukan berarti semua unit akan segera lebih mahal. Kedua angka itu justru menunjukkan pasar kemungkinan bergerak tidak seragam.
Segmen yang lebih besar, lokasi matang, atau flat yang cocok untuk rumah tangga pensiunan dan pemilik rumah privat yang ingin mengecilkan beban bisa mendapat dorongan permintaan lebih dulu. Tetapi segmen lain belum tentu ikut. Perbedaan harga, keterjangkauan cicilan, syarat pembiayaan, dan preferensi lokasi tetap akan memilah siapa yang benar-benar membeli.
Bagi pembaca di Indonesia, pelajaran dari Singapura ada pada cara membaca dampak kebijakan perumahan: melonggarkan satu aturan belum tentu menghasilkan satu arah pasar. Respons harga bergantung pada bagaimana permintaan baru bertemu dengan pasokan, pembiayaan, subsidi, dan opsi substitusi yang tersedia.
Yang berubah adalah cara pasar dibaca, bukan kesimpulan akhir harga
Survei NUS IREUS pada dasarnya mengubah satu asumsi populer: bahwa pelonggaran pembatasan pembelian rumah pasti berujung pada ledakan harga. Di Singapura, setidaknya untuk saat ini, mayoritas pelaku industri tidak melihat hasil sesederhana itu.
Yang belum dibuktikan survei ini juga penting dicatat. Survei tersebut tidak membuktikan bahwa harga pasti akan turun, tidak memastikan bahwa kebijakan Juli 2026 tidak berdampak, dan tidak bisa menggantikan data transaksi resmi dalam beberapa kuartal ke depan. Ia hanya menunjukkan bahwa menurut pembacaan pelaku industri, tambahan permintaan dari eks pemilik rumah privat kemungkinan akan diserap oleh pasar yang kini punya lebih banyak penyeimbang.
Kesimpulan sementaranya jelas: di pasar perumahan, pelonggaran kebijakan bisa menambah pembeli, tetapi tidak selalu cukup untuk menciptakan lonjakan harga baru. Di Singapura, arah terbaru justru menunjukkan pasar yang sedang mencari titik stabil, bukan kembali ke fase panas.
